物业公司三次易主 业主拒付物业费遭败诉

　　物业管理者更换了两轮、三次易主，业主以最新的物业管理者未尽管理职责、也无权收取物业费为由，不愿支付相关的物业费用。近日，广西贵港市港北区人民法院一审审结了该案，法院依法判处被告黄军萍应支付给原告贵港市承龙物业服务有限公司自2009年4月1日至2009年4月30日的物业管理服务费40元，2009年5月1日至2013年4月30日的物业管理服务费7925.28元及违约金，2008年12月至2009年4月的水、电公摊费50元，2011年1月至2013年4月30日的房屋专项维修金945.87元。

　　贵港市银光房地产开发有限公司系“贵港市凤凰城小区”的房产开发商。2005年4月29日，贵港市银光房地产开发有限公司与深圳市银典物业管理服务有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定：由深圳市银典物业管理服务有限责任公司为贵港市凤凰城小区提供物业管理服务，期限为2005年12月30日至2008年12月30日止;高层住宅、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计算物业管理费，商铺按每月每间40元计算物业管理费;逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按欠交管理费用的千分之三交纳违约金;物业服务质量要实现房屋外观无乱搭建现象。该合同未明确约定交纳物业管理费的具体时间。被告黄军萍系贵港市凤凰城C组团占天占地3号楼13号(共6层)商住楼，建筑面积共337.81平方米，其中第一、二层楼建筑面积共97.6平方米，第三层至六层楼的建筑面积共240.21平方米。

　　2008年11月25日，贵港市凤凰城业主委员会与深圳市银典物业管理服务有限责任公司的下属机构深圳市银典物业管理服务有限责任公司贵港分公司(以下简称银典分公司)就关于凤凰城撤盘事宜召开协调会。同年11月29日，贵港市凤凰城业主委员会与银典分公司签订《凤凰城小区物业管理服务移交书》一份，约定贵港市凤凰城业主委员会同意2008年11月30日上午12:00起，整体接收贵港市凤凰城小区物业的管理服务工作，银典分公司不再承担凤凰城小区物业的管理服务工作。同年12月1日，贵港市凤凰城业主委员会与银典分公司签订《关于凤凰城小区撤管相关事宜的协议书》一份，约定在银典分公司物业管理期间业主未缴水费由贵港市凤凰城业主委员会追缴。

　　2009年5月1日，原告与贵港市凤凰城业主委员会，签订一份《物业服务合同》，约定：由原告为贵港市凤凰城小区提供物业管理服务，期限为2009年5月1日起至2019年4月30日止;住宅管理服务费为每月每平方米0.5元，商铺管理服务费为每间每月45元、占天占地的一楼和二楼管理服务每间每月45元，占天占地三楼以上住宅管理服务费为每月每平方米0.5元;每月5日交纳物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按欠交管理费用的千分之三交纳违约金;物业服务内容含共用部位楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。

　　2009年6月3日、2010年9月30日，原告与贵港市凤凰城业主委员会分别签订《补充合同》一份，约定：贵港市凤凰城业主委员会委托原告自2009年5月1日起代为追偿原告进入进入凤凰城物业管理前尚欠的物业费、公摊水、电费等其他费用;房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，每月5日交纳。

　　前述合同履行期间，被告相邻的铺面即“彩华百货”走廊占道经营且搭建雨棚。因被告拖欠物业管理服务费、专项维修资金、公摊水、电费，经原告催讨，被告都未交纳上述费用，原告遂诉至法院。另外，拖欠原告2008年12月至2009年4月的水、电公摊费50元，被告予以认可。

　　法院认为，本案的争议焦点：一是被告应否支付2009年1月1日至2013年4月30日物业管理服务费及违约金?应支付多少?二是被告应否支付2011年1月1日至2013年4月30日的房屋专项维修金及违约金?应支付多少?

　　关于焦点一，首先贵港市银光房地产开发有限公司与深圳市银典物业管理服务有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同内容符合相关法律规定，应合法有效。双方当事人均应履行合同约定的义务。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，而基于物业管理服务合同的整体性，被告作为该小区的业主不能独立于该服务合同关系之外，其与物业管理企业之间成立事实上的物业管理服务合同关系。因此，深圳市银典物业管理服务有限责任公司作为贵港市凤凰城小区前期物业管理服务单位，在履行了贵港市凤凰城小区的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业管理委托合同》向业主人收取相应的物业管理服务费等费用。银典分公司于2008年11月30日撤盘凤凰城小区后，贵港市凤凰城业主委员会整体接收贵港市凤凰城小区物业的管理服务工作，因此，贵港市凤凰城业主委员会继续履行《前期物业管理委托合同》相关的权利义务进行了自主管理。被告在接受贵港市凤凰城业主委员会提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。被告未依约向原告支付2009年4月30日前的物业管理服务费用，违反了合同的约定。其次原告与贵港市凤凰城业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对小区业主具有约束力。原告依约并实际为贵港市凤凰城小区提供物业管理服务，被告作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业管理服务费等费用。基于上述，2009年5月1日之前，被告每月每间商铺40元/月， 2009年5月1日起被告每月应支付物业管理服务费为：第一、二层楼的物业费45元/月，第三层至六层楼的物业费120.11元/月(0.5元/月/平方米×240.21平方米)。因此，被告拖欠2009年4月1日至2009年4月30日第一、二层楼的物业管理服务费40元(40元/月/间×1个月);2009年5月1日至2013年4月30日的物业管理服务费为7925.28元(45元/月/间×48个月+120.11元/月×48个月)，故原告请求前述期间物业管理服务费法院应予以支持。原告主张水、电公摊费50元，被告予以认可，故原告此主张，法院予以支持。原告请求被告支付2009年1月1日至2009年4月30日三层楼以上的物业费480.4元(120.1元/月×4个月)的主张，因《前期物业管理委托合同》没有就被告所购买的房屋进行明确约定哪几层为商铺，哪几层为住宅，由此原告主张2009年1月1日至2009年4月30日的三层楼以上按住宅计交物业费，没有事实和法律依据，故对原告该诉讼请求法院不予支持。被告提出第一、二层楼已按45元/月收费，三层楼以上需要管理的比第一、二层楼要少，三层楼以上不应再收费的主张，由于原告对建筑物房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮、共有墙体等公共设施的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)及其附属设施附属建筑(如电梯、水泵、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的进行养护、维修，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被告不得以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业费，故被告此主张，法院不予采信;

　　被告提出原告承诺将被告相邻的“彩华百货”占道的门面整顿搬回屋内之后才要求被告交物业管理费，原告未履行承诺是其存在违约的主张，并提供照片证明其相邻铺面门前走廊存在占道经营的情况，因被告未能提供确凿充分有效的证据予以证实原告曾作出的承诺，故法院对被告该主张不予采信。但从被告提供的照片可反映了小区存走廊占道经营、搭建雨棚等现象，法院分析认为，综合本案情况，原告在物业服务管理过程中的确存在公共设施管理不到位等情况，因此，法院认为，原告的物业服务存在瑕疵。虽然双方约定从逾期之日起每日按应缴费用3‰计收违约金，但基于前述，法院酌情应予以调整，按中国人民银行同期同类贷款利率计付的违约金。此外，因《前期物业管理委托合同》未明确约定交纳物业服务费的具体时间，原告请求2009年4月1日至2009年4月30日支付物业管理服务费违约金没有依据。原告请求支付公摊水电费违约金的主张，因物业服务合同没有明确约定有违约金，原告该请求没有依据。故原告要求被告支付物业管理服务费违约金的诉讼请求，法院不予全部支持，仅支持自2009年5月起分别从每月的6日起分段计算至2013年4月30日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的违约金。

　　关于争议焦点二，缴交房屋专项维修金是业主的法定义务，缴交的房屋专项维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位，原告作为现任物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的房屋专项维修金。因房屋专项维修金属于全体业主，被告不应以原告的服务瑕疵作为拒缴的理由，因此，被告拖欠的2011年1月至2013年4月30日的房屋专项维修金已构成违约，房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，故被告每月应交房屋专项维修金为33.78元[0.1元/月/平方米×337.81平方米×1个月]。前述期间的被告应支付的房屋专项维修金为945.84元(0.1元/月/平方米×337.81平方米×28个月)，故原告请求房屋专项维修金945.84元法院应予以支持。原告要求被告按日千分之三的标准支付房屋专项维修金违约金，因双方并未对房屋专项维修金违约作出约定，故原告该项诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第(四)项、第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，港北法院依法作出上述判决。